Fundos imobiliários híbridos: o que são, como funcionam e quais as vantagens?

Quem deseja participar dos resultados do setor imobiliário encontra no mercado financeiro uma série de alternativas disponíveis. Entre elas, estão os fundos imobiliários híbridos, que têm cotas negociadas na bolsa de valores brasileira (B3).

Se você ainda não conhece esse tipo de investimento, vale a pena aprender sobre essa oportunidade de receber uma renda passiva. Afinal, compreender como esse tipo de fundo funciona permite que você faça aportes mais estratégicos para o seu portfólio.

Quer saber detalhes acerca desse tipo de investimento? Então continue com a leitura deste artigo para entender o conceito, como funciona e as vantagens dos fundos imobiliários híbridos.

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O que são os fundos imobiliários híbridos?

Os fundos imobiliários (FIIs) são veículos de investimento coletivo encontrados na bolsa de valores. Neles, reúne-se o capital de diferentes investidores com interesse em investir no mercado imobiliário.

Semelhante a outros tipos de fundos, o capital de um FII é administrado por um gestor com habilitação para atuar no mercado financeiro. Esse profissional fica responsável por escolher os investimentos que integrarão o portfólio do fundo.

A depender da estratégia utilizada, o fundo imobiliário é classificado em um tipo específico. Por exemplo, FIIs em que o gestor investe em imóveis físicos são conhecidos como fundos de tijolo. Já aqueles que investem em títulos do setor imobiliário são chamados de fundos de papel.

Por sua vez, os fundos imobiliários híbridos investem tanto em imóveis físicos quanto em títulos do mercado imobiliário. Isto é, ele traz a oportunidade de participar dos resultados da venda ou locação de imóveis, bem como dos juros pagos por títulos de renda fixa do setor.

Como funciona um FII híbrido?

Agora que você viu o conceito de fundos imobiliários e conhece o tipo híbrido, vale aprender como ele funciona. A abertura de um FII na bolsa envolve a realização de um IPO (initial public offering). Nessa oportunidade, os investidores compram as cotas diretamente do fundo.

Encerrado o IPO, o capital reunido forma o patrimônio total do fundo e as cotas emitidas passam a ser negociadas entre investidores no mercado secundário. Caso o fundo queira aumentar o seu patrimônio, será necessário fazer uma oferta pública subsequente (follow on).

O dinheiro arrecadado fica à disposição do gestor profissional, que montará a carteira do fundo conforme os objetivos previamente traçados. Nos fundos híbridos, o gestor pode compor o portfólio do FII com imóveis físicos ou com títulos de renda fixa voltados ao setor imobiliário.

Segundo a lei aplicável, os FIIs devem distribuir, no mínimo, 95% dos seus rendimentos entre os seus cotistas a cada semestre. Logo, parte dos ganhos que o fundo realiza com a venda, locação e juros de investimentos são compartilhados proporcionalmente com os seus investidores.

Em contrapartida, os cotistas ficam responsáveis pelo pagamento dos custos do fundo. Entre eles, está a chamada taxa de administração, destinada à remuneração do gestor e de sua equipe diante de sua atuação naquele veículo de investimento.

Quais as vantagens do investimento em FIIs híbridos? 

A principal vantagem de investir em um FII híbrido é a possibilidade de participar do mercado imobiliário sem possuir um imóvel físico ou título imobiliário específico. Ou seja, ao adquirir uma cota, você assegura a participação nos resultados e riscos do fundo escolhido.

Outro benefício de investir nessas alternativas é a acessibilidade do investimento. O custo de uma cota de FII é consideravelmente inferior ao que seria necessário despender ao comprar todos os imóveis e títulos que integram a sua carteira de investimentos.

No mesmo sentido, a diversificação proporcionada também conta como vantagem. Ainda que seja possível encontrar fundos que investem em um único imóvel ou ativo, grande parte deles possui carteiras com mais de um investimento. Isso aumenta o nível de diversificação do seu portfólio.

É possível incluir no campo dos benefícios a praticidade do investimento. Você aprendeu que a gestão da carteira de um fundo é feita por um profissional do mercado. Logo, todo o serviço de análise e escolha dos investimentos ficam sob a responsabilidade do gestor.

A possibilidade de receber dividendos é outra vantagem a ser apontada. Afinal, a depender dos resultados obtidos pelo fundo, é possível obter renda passiva. Ao fazer aportes recorrentes ao longo do tempo, você poderá viver exclusivamente da renda proveniente dos dividendos.

Quais são as desvantagens da alternativa?

Em relação às desvantagens, aponta-se que os FIIs integram a renda variável. Nesse contexto, o preço das cotas pode subir ou cair conforme o ânimo do mercado. Portanto, os FIIs podem resultar em prejuízos financeiros.

Outra desvantagem é que o pagamento dos dividendos depende dos resultados do fundo. Isso significa que o FII pode deixar de distribuí-los em determinados momentos. Portanto, é importante evitar concentrar todo o seu capital em uma única alternativa do mercado financeiro. 

Como investir em fundos híbridos?

Agora que você já entendeu o conceito, funcionamento, vantagens e desvantagens, falta aprender como investir nesses fundos. O primeiro passo é considerar o seu perfil de investidor, objetivos financeiros e estratégias.

Depois, você precisará abrir conta junto a uma corretora ou banco de investimentos, porque as cotas são negociadas na bolsa de valores. Eles são intermediários desse tipo de negociação, atuando como uma ponte que liga o investidor ao mercado financeiro.

Ademais, os bancos e corretoras disponibilizam o home broker para que o interessado possa investir por conta própria. Nessa plataforma, você precisará digitar o código de negociação do FII desejado, formado por uma sequência de letras e números.

Posteriormente, indique a quantidade de cotas desejada e o preço que pretende pagar. Por fim, lance a ordem de compra e aguarde a sua execução. Se houver uma contraparte interessada na venda, a negociação é processada e liquidada pela B3.

Agora você sabe o que são os fundos híbridos e os benefícios que eles oferecem para a estratégia dos investidores. Dessa forma, é mais fácil analisar se essa é uma alternativa que faz sentido para a sua carteira de investimentos.

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