Direito de subscrição nos FIIs: entenda o que é e como funciona!

Os fundos imobiliários (FIIs) costumam chamar a atenção de investidores que desejam investir no setor de imóveis e, em alguns casos, transformar a carteira em uma fonte de renda passiva. Isso é possível pelo recebimento de dividendos, mas os cotistas de FIIs também podem desfrutar do direito de subscrição.

Esse é um dos principais tipos de proventos disponíveis para investidores — tanto de FIIs quanto de outras alternativas, como ações. Porém, para aproveitá-lo, é importante entender como esses direitos funcionam e como podem ajudar sua estratégia.

Quer aprender o que é e como funciona o direito de subscrição nos FIIs? Confira este artigo para saber as características desse tipo de provento e descubra como você pode usufruir dele!

O que é o direito de subscrição?

O direito de subscrição é um provento concedido por fundos imobiliários aos seus cotistas e por empresas aos seus acionistas. No caso dos FIIs, ele se caracteriza por dar aos atuais investidores do veículo a preferência para adquirir novas cotas durante a emissão no mercado primário.

Para entender melhor, suponha que você é dono de 5% das cotas de um determinado fundo imobiliário. Entretanto, a instituição responsável pelo FII opta por fazer uma oferta subsequente de cotas (follow on) para levantar novos recursos e aumentar o patrimônio do veículo.

Dessa maneira, a sua participação proporcional nos resultados do fundo diminuirá porque haverá mais cotas disponíveis. Em vista disso, o direito de subscrição permite a você adquirir novas cotas para manter seu percentual de participação no fundo.

Assim, a oferta do direito de subscrição é uma obrigação das responsáveis pelo FII. Contudo, cabe a você decidir se exercerá ou não o direito de adquirir as cotas. Ademais, existem cenários em que é possível negociar esse provento com outros investidores no mercado secundário.

Como funciona o direito de subscrição nos FIIs?

Agora que você entendeu o que é o direito de subscrição, fica mais fácil compreender como ele funciona nos fundos imobiliários. Para tanto, é oportuno lembrar como acontece a oferta subsequente de cotas na bolsa de valores.

Quando o FII opta por disponibilizar novos ativos e aumentar seu patrimônio, ele precisa divulgar um prospecto inicial detalhando o funcionamento da oferta subsequente. No material, devem constar informações como cronograma geral, preço das cotas e demais regras.

Posteriormente, há a emissão e oferta dos direitos de subscrição aos atuais cotistas do veículo. A partir do recebimento, os investidores podem optar por exercer o direito de comprar as cotas, vender os proventos ou não fazer nada a respeito.

No entanto, note que se você optar por exercer o direito de subscrição, existe uma quantidade máxima de cotas disponíveis. Por exemplo, se a sua participação no FII for de 10%, você só terá direito aos ativos necessários para manter esse percentual.

Quem tem direito de subscrição?

O direito de subscrição é um provento garantido a todos os investidores que já eram cotistas do FII, conforme as datas detalhadas no cronograma do prospecto. Entretanto, é importante conferir o fator de distribuição previamente determinado no prospecto, conforme o crescimento do fundo.

Para facilitar a compreensão, imagine que um dos FIIs presentes na sua carteira fará uma oferta subsequente de cotas e determinou que o fator de distribuição será de 0,2 (20%). Então, a cada 10 cotas que você possui, existe a garantia de receber 2 direitos de subscrição.

Porém, a quantidade final deve formar números inteiros e, portanto, desconsidera eventuais casas decimais. Isso porque não são negociadas frações de cotas. Se fazendo a conversão você descobrir que teria direito a 1,8 direitos de subscrição, na verdade poderá adquirir apenas uma cota do FII.

Como exercer o direito de subscrição?

Chegando até aqui, você já compreendeu as principais características do direito de subscrição. Agora é o momento de saber como exercê-lo durante as ofertas subsequentes dos FIIs nos quais você investe.

Vale destacar que, após receber os direitos de subscrição, eles ficarão disponíveis na sua carteira conforme o cronograma estabelecido pelo fundo. Para identificá-los, haverá a substituição do número 11 para o 12 no ticker do FII.

Nesse sentido, é essencial analisar as regras presentes no prospecto e avaliar se vale a pena manter o seu percentual de participação no fundo. Caso haja o interesse em exercer o direito, é necessário fazer essa comunicação por meio da sua instituição financeira de investimentos.

Na sinalização, você também precisa definir a quantidade de cotas que deseja adquirir. Isso acontece porque não é preciso adquirir a quantia de ativos máxima e para manter a proporção de sua participação no FII.

Além disso, você tem a oportunidade de negociar os proventos. Caso o prospecto permita, eles podem ser vendidos no mercado secundário da bolsa de valores. Outra possibilidade é deixar o direito de subscrição expirar.

Ademais, você pode aproveitar a oferta subsequente para aumentar sua participação no fundo. A possibilidade existe porque muitos cotistas optam por não exercer o direito de subscrição. Então, você pode comunicar à corretora o interesse em adquirir as sobras de subscrição.

Quais as vantagens de exercer?

Entendeu como funciona o direito de subscrição em fundos imobiliários? Ao aprender sobre o tema, também é importante saber quais são os benefícios que esse provento oferece.

Confira quais são as vantagens que exercer esse direito pode trazer para sua carteira!

Manter sua participação no FII

O objetivo dos direitos de subscrição é dar aos investidores a oportunidade de manter sua participação nos resultados dos fundos imobiliários. Dessa maneira, uma das principais vantagens que o provento oferece é evitar que seu percentual no FII seja diluído após a emissão de novas cotas.

Comprar as cotas com cotação mais baixa

No prospecto divulgado pela instituição responsável também deve estar definido qual será a cotação das novas cotas que ela criará. Geralmente, o preço apresentado é mais baixo que o preço praticado na bolsa de valores.

Logo, exercer o direito de subscrição pode reduzir seu preço médio de aquisição e colaborar para ampliar sua rentabilidade líquida.

Ampliar seu potencial de retorno

Exercer o direito de subscrição também pode ser vantajoso para aumentar seu potencial de retorno. Afinal, com mais cotas na carteira, você poderá receber maiores quantias em dividendos durante os repasses.

Ademais, os direitos de subscrição apresentam mais uma forma de rentabilizar a carteira. Isso acontece porque, se o FII permitir, você pode negociá-los no mercado secundário e obter ganhos, caso não queira exercê-los.

Como você acompanhou, o direito de subscrição é um dos principais tipos de proventos para investidores de FIIs. Agora que você sabe como ele funciona, é possível estudar se vale a pena exercê-lo quando houver a oportunidade!

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